증여와 매매 중 어떤 게 유리할까? — 1가구 1주택이라면 ‘매매+저가양도’가 답
부모가 자녀에게 아파트를 넘길 때 가장 많이 묻는 질문은 “증여와 매매 중 어떤 게 유리할까”입니다. 결론부터 말하면, 부모가 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한다면 매매가 유리한 경우가 많습니다.
여기에 저가양도(시가 대비 30% 범위)를 안전하게 활용하면 합법적으로 세부담을 더 낮출 수 있습니다. 아래 내용은 티스토리용으로 가독성과 SEO를 함께 고려해 구성했습니다.
✅ 먼저 결론: 1가구 1주택 비과세면 ‘매매’가 유리
1가구 1주택자가 2년 이상 보유(조정지역 취득 시 통상 2년 거주)하고, 양도가액이 12억 원 이하라면 양도소득세가 비과세입니다. 즉 시가 10억 원 아파트를 자녀에게 실거래로 매매하면 부모의 양도세는 0원이며, 자녀는 취득세만 부담하면 됩니다.
이 대전제 아래에서 “증여와 매매 중 어떤 게 유리할까”에 대한 답은 대부분 매매로 기울죠.
📉 저가양도, 어디까지 안전할까?
가족(특수관계인) 간 거래가 시가보다 과도하게 낮은 금액이면 일부를 증여로 보아 증여세를 과세합니다. 실무상 기준은 보통 시가의 70% 미만 또는 차액 3억 원 초과일 때 초과분에 과세되는 구조입니다. 그래서 시가의 약 30% 범위는 저가양도의 안전 구간으로 활용됩니다.
예) 시가 10억 아파트를 7억(=70%)에 매매 → 증여세 없음.
6억(=60%)에 매매 → 시가와의 차액 4억 중 3억 초과분 1억에 대해 증여세 과세 가능.
🧭 판단 프레임 — 이렇게 체크하세요
- 부모가 1가구 1주택 비과세 요건(보유·거주·12억 한도)을 충족하는가?
- 거래가액이 시가의 70% 이상인가? (저가양도 과세 안전지대)
- 자녀 자금출처가 명확한가? (계좌이체·계약서 등 실거래 증빙 필수)
📊 케이스로 보는 세금 비교 (전제: 시가 10억, 성인 자녀)
| 구분 | 부모 세금 | 자녀 세금 | 총 세금 |
|---|---|---|---|
| 매매 (정상가, 10억) |
양도세 0원 (1가구 1주택 비과세) | 🧮 취득세 ≈ 3,500만 원 (10억 × 3.5%) | 약 3,500만 원 |
| 매매 (저가양도, 7억) |
양도세 0원 (비과세) | 🧮 취득세 ≈ 2,450만 원 (7억 × 3.5%) | 약 2,450만 원 |
| 증여(10억 증여) | 없음 | 🧮 증여세 대략 ≈ 2.8억 + 취득세 3,500만 원 | 약 3.15억 |
🧩 왜 ‘매매+저가양도’ 조합이 강력할까
부모가 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추면 부모 양도세=0이 됩니다. 동시에 거래가액을 시가의 70% 안으로 설정하면 증여세 리스크를 피하면서 자녀의 취득세 부담까지 줄일 수 있습니다.
단, 특수관계인 간 저가거래는 부당행위계산·저가양도 검토 대상이므로 실제 대금 지급과 자금출처 소명을 꼼꼼히 남겨야 합니다.
📌 실행 체크리스트
- 계약서에 실거래가 명확히 기재, 중도금·잔금까지 계좌이체로 증빙
- 자녀 자금출처 파일링(대출 약정서·통장사본·증여계약서 등)
- 시가 산정 근거(인근 유사 거래사례·감정평가서 등) 확보
- 1가구 1주택 비과세 요건 충족 여부 재확인
- 필요 시 세무전문가와 사전 컨설팅으로 리스크 점검